Статистика
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0
|
Документация
Обязанности собственника
Совладельца, который не выразил желания стать членом ОСМД (а действующее украинское законодательство сохраняет за ним такое право), закон не освобождает ни от обязанности общего владения и пользования объектами, ни от обязанности принимать участие в финансировании мероприятий для сохранения и содержания общего имущества. Если совладелец откажется выполнять свои обязанности, объединение, либо любой его член может принудить его это сделать, обратившись в суд.
Имущество, имеющееся на момент создания ОСМД, или приобретенное в процессе деятельности объединения, находится в общей совместной собственности всех владельцев жилых и нежилых помещений (как членов, так и не членов ОСМД) и может переходить в распоряжение юридического лица исключительно в порядке и на условиях, которые определены уставом объединения.
Поэтому, как правило, в состав имущества ОСМД, на которое может быть обращено взыскание, к примеру, за задолженность объединения, не входят сам дом, вспомогательные помещения, оборудование, коммуникации дома, а лишь денежные и материальные активы, которые были созданы в результате хозяйственной деятельности ОСМД.
Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» относит распоряжение (аренда, продажа, реконструкция и пр.) общим совместным имуществом ОСМД исключительно к компетенции общего собрания объединения.
«Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»; «Про житлово-комунальні послуги»
Постановления Кабинета Министров: «Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про затвердження порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, «Правила користування приміщеннями житлових будинків», «Про затвердження Правил надання послуг з центрального опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води та водовідведення»;
Приказы Госжилкоммунхоза Украины: «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій», «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень будинків, споруд», «Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових та нежитлових приміщень та управителя»
Статус неприбыльной организации
Статьей 4, а также пунктом 2 статьи 30 Закона Украины «Об ОСМД» за ОСМД закреплен статус неприбыльной организации. Вместе с тем, в части 3 статьи 26 того же закона предусматривается возможность предоставления в аренду вспомогательных помещений, доход от которой должен облагаться налогом на прибыль.
Несмотря на кажущуюся на первый взгляд несогласованность, эти положения на самом деле не противоречат друг другу, поскольку основанием для включения организации в Реестр неприбыльных организаций является ее основная уставная деятельность, которая не направлена на получение прибыли и распределение ее среди своих участников(членов). Если же ОСМД сдает в аренду свои помещения или внешние стены для размещения рекламы, то в таком случае ОСМД просто должно оплачивать соответствующие налоги с конкретного вида дохода – арендной платы, оставаясь при этом неприбыльной организацией,
Для того, чтобы ОСМД было внесено налоговой инспекцией в Реестр неприбыльных организаций, пункт 14.3. устава следует изложить не таким образом, как предлагается в Типовом уставе, а так, как отмечено в пункте 7.11.11. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»: «В случае ликвидации неприбыльной организации, ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида, или зачислены в доход бюджета».
Если у квартиры несколько собственников, но доли в квартире не выделены (то есть у каждого сособственника нет отдельного свидетельства собственности БТИ на свою долю квартиры), то считается, что квартиру представляет один собственник, как правило, записанный первым в свидетельстве о приватизации квартиры; в то же время судебная практика свидетельствует, что данное определение кворума может быть оспорено, поскольку не учитывает всех совладельцев квартир; неприватизированные квартиры в доме имеют лишь одного собственника, обычно – территориальную громаду города или государство (если дом – ведомственный); совладельцами дома являются также и собственники нежилых помещений в нем.
Только общее собрание имеет право принимать решения относительно таких вопросов как:
утверждение устава ОСМД и внесение в него изменений;
прекращение деятельности ОСМД , назначение ликвидационной комиссии, утверждение ликвидационного баланса;
выбор формы управления жилищным комплексом, принятие его на баланс ОСМД ;
утверждение годовой сметы, баланса, годовых отчетов деятельности ОСМД , утверждение отчетов и заключений ревизионной комиссии;
избрание и отзыв членов правления и ревизионной комиссии ОСМД ;
определение размеров взносов и платежей членов ОСМД ;
учреждение фондов ОСМД и утверждение положений о них;
определение размера материального или другого поощрения членов ОСМД и правления;
списание долгов члена ОСМД, если тот выполнил работы по содержанию общего имущества совладельцев дома на сумму долга ;
утверждение договоров (соглашений), заключенных на сумму, превышающую определенную уставом;
утверждение решений об учреждении обществ или об участии в уже созданных;
принятие решений о взаимодействии с общественными организациями.
К исключительной компетенции общего собрания объединения относятся также следующие вопросы по распоряжению общим совместным имуществом:
вопросы использования объектов, находящихся в общей собственности членов объединения;
принятие решения о реконструкциии, ремонте дома, или о сооружении хозяйственных построек;
определение ограничений на пользование объектами, находящимися в общей собственности объединения;
принятие решений о передаче в аренду объектов, находящихся в общей собственности членов объединения, физическим и юридическим лицам. Поскольку общее собрание членов ОСМД является его высшим органом, то оно вправе определять и другие свои полномочия, связанные с управлением и содержанием дома, зафиксировав их в своем уставе.
Любой член ОСМД имеет право обратиться в суд с ходатайством об отмене решения общего собрания в следующих случаях:
решение собрания противоречит закону или уставу ОСМД;
при созыве собрания были нарушены требования закона или устава в части процедуры созыва собрания, в результате чего у члена ОСМД отсутствовала информация о проведении собрания;
отсутствовал кворум, при наличии которого собрание считается правомочным;
собрание приняло решение по вопросам, которые не были указаны в уведомлении о созыве собрания, при этом в собрании не принимали участие и не были представлены все члены ОСМД;
при созыве или проведении собрания существенно нарушены права члена ОСМД, которые вытекают из закона или устава.
П. 5.6. Типового устава ОСМД допускает использование такой формы принятия решений членами ОСМД, как письменный опрос. Суть его состоит в том, что ОСМД может принимать решение без созыва общих собраний, если за него, в письменном виде проголосовало определенное количество членов объединения. Согласно указанного пункта Типового устава, «порядок проведения письменного опроса утверждается общим собранием». Например, такое письменное голосование возможно только в случае отсутствия кворума на двух подряд собраниях, на которые данный вопрос выносился
Однако, согласно статье 10 Закона Украины «Об ОСМД», «высшим органом управления объединения является общее собрание». Соответственно, письменным опросом можно принимать лишь те решения ОСМД, которые не входят в компетенцию общих собраний, определенную уставом.
Правление осуществляет постоянное руководство объединением или кооперативом, организовывает текущую хозяйственную деятельность и является законным представителем ОСМД во всех юридических инстанциях.
Правление является исполнительным органом объединения, которое осуществляет деятельность в строгом соответствии с решениями общих собраний ОСМД и устава. Исключением при таком разграничении полномочий являются экстренные ситуации, когда бездеятельность правления может стать причиной нанесения дому существенных убытков. В этом случае правление должно незамедлительно осуществить действия, направленные на защиту интересов ОСМД (например, проведение ремонтных работ для ликвидации аварий, или применение необходимых мер для ликвидаций последствий пожара). После устранения форс-мажорных ситуаций рекомендуется одобрить принятые правлением решения на общем собрании ОСМД.
Согласно Типового устава ОСМД, правление выполняет следующие функции:
подготовка сметы, баланса и годового отчета объединения;
осуществление контроля за своевременной оплатой членами объединения взносов и платежей, принятие мер по взысканию задолженности согласно действующего законодательства;
распоряжение средствами объединения в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием объединения;
заключение договоров с субъектами предпринимательской деятельности, по выполнению строительных и других работ, предоставлению жилищно-коммунальных и других услуг, а также осуществление контроля за их выполнением;
ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности о деятельности объединения;
созыв и организация проведения общих собраний членов объединения или собраний представителей.
Для более полного контроля за хозяйственной деятельностью компетенцию правления можно расширить, предоставив ему следующие права:
- утверждение кандидатуры бухгалтера, а также других сотрудников ОСМД;
- заключение хозяйственных договоров на сумму свыше определенного размера;
- ежемесячный контроль за выполнением годовой сметы доходов и расходов, внесение в нее изменений путем перераспределения средств между статьями расходов, если это перераспределение не приводит к увеличению расходной части сметы, утвержденной общим собранием.
Таким образом, действуя в интересах всех и каждого совладельца дома, в целях надлежащего содержания и сохранения общего имущества, правление обязано:
с одной стороны, в сфере внешних отношений – защищать права совладельцев, быть представителем их законных интересов в органах государственной власти и органах местного самоуправления, на предприятиях, в учреждениях и организациях независимо от формы собственности;
с другой стороны, в сфере внутренних отношений - выносить членам ОСМД предупреждения о нарушении ими уставных или других предусмотренных законом норм и правил и требовать их соблюдения; требовать возмещения убытков, причиненных общему имуществу объединения по вине владельца или других лиц, которые пользуются его собственностью; требовать от владельцев помещений своевременного и полного осуществления всех установленных законом об ОСМД и уставом объединения платежей, взносов в резервный и ремонтный фонды; обращаться в суд с иском об обращении взыскания на имущество владельцев помещений, которые отказываются возмещать причиненные убытки, либо своевременно и полностью осуществлять предусмотренные законом и уставом объединения платежи.
Чаще всего главным лицом в ОСМД является председатель его правления, который берет на себя ответственность не только за свою деятельность, но и за деятельность правления, а также за всех членов ОСМД.
Председатель правления ОСМД избирается либо правлением из своего состава (как определено в Типовом уставе), либо «напрямую» - общим собранием, если такой порядок предусмотрен в уставе конкретного объединения. В любом случае, председатель правления ОСМД является и членом правления.
Председатель правления, как и рядовой член правления и член ревизионной комиссии, может быть досрочно отозван со своей должности. Причины отзыва должны быть прописаны в уставе. Как правило, такими причинами могут быть:
утрата права собственности на квартиру или на помещение в ОСМД;
невыполнение своих обязанностей, несоблюдение требований действующего законодательства и устава ОСМД;
причинение имущественных убытков объединению при выполнении возложенных на него обязанностей.
В любом случае, для досрочного отзыва необходимы документальные доказательства невыполнения избранным лицом своих обязанностей, а также других обстоятельств.
Отозвать избранное лицо может лишь тот орган объединения, который проводил его избрание:
председателя правления может отозвать либо правление, либо общее собрание (в зависимости от того, каким органом он был избран);
члена правления – общее собрание;
члена ревизионной комиссии – общее собрание.
Таким образом, если по уставу конкретного ОСМД председателя избирает правление, то оно же может досрочно отозвать председателя, а затем и выбрать из своего состава нового председателя. При этом, прежний председатель остается в составе правления до нового отчетно-выборного собрания объединения.
Полномочия председателя правления прописываются в уставе. Например, председатель:
обеспечивает выполнение решений общих собраний членов ОСМД и решений правления;
без дополнительного поручения представляет интересы объединения и действует от имени ОСМД;
заключает соглашения в пределах своей компетенции;
распоряжается средствами ОСМД в соответствии с утвержденной сметой;
подписывает от имени ОСМД все договоры, заключенные в пределах компетенции объединения или правления;
подписывает статистическую, финансовую и налоговую отчетность;
подписывает все платежно-расчетные документы ОСМД;
подписывает от имени ОСМД исковые заявления в суд.
Таким образом, председатель объединения выполняет множество функций. Для управления многоквартирным домом председатель должен быть одновременно экономистом и администратором, хозяйственником и юристом, инженером и даже психологом. Председатель организовывает работу правления, готовит общие собрания, заключает договоры на обслуживание дома, подрядные и трудовые договоры с работниками, организовывает делопроизводство и бухгалтерский учет, составляет план хозяйственной деятельности, контролирует потребление энергии и воды, поступление платежей и платежеспособность ОСМД, своевременную оплату налогов и взыскание задолженностей, контролирует состояние основных технических систем и организовывает необходимые строительные работы, следит за соблюдением правил пожарной и электробезопасности, представляет ОСМД во взаимоотношениях с государственными органам, а также в суде, и выполняет еще множество функций.
Поскольку председатель ставит свою подпись на всех официальных документах от момента заполнения регистрационной карточки во время государственной регистрации юридического лица, то на его действия распространяется законодательство об ответственности руководителя юридического лица.
|
| Категория: Мои статьи | Добавил: osmdmod(UiD) (2013-02-20)
|
| Просмотров: 4683
|
|